Advisering bij planschade en nadeelcompensatie

U kunt recht hebben op planschade als uw eigendom in waarde daalt en/of uw woongenot verslechtert door:

1. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan
2. Dat een bestaand bestemmingsplan gedeeltelijk is herzien
3. Dat de gemeente een vrijstelling ex. artikel 19 WRO heeft verleend

Er kan sprake zijn van planschade:

1. Wanneer dichtbij uw huis woningen of bedrijfspanden worden gebouwd
2. Wanneer uw privacy wordt aangetast
3. Wanneer u geluidsoverlast krijgt
4. Wanneer het zonlicht in uw woning/tuin afneemt door bebouwing
5. Wanneer uw bedrijfsvoering wordt belemmerd door nieuwe bebouwing

Daarbij is niet van belang:

1. Dat u ten tijde van de bouw niet geprotesteerd heeft
2. Dat de nieuwbouw er al wat langer staat

U komt niet in aanmerking voor vergoeding van planschade:

1. Wanneer u ontwikkelingen of wijzigingen van te voren wist of had kunnen weten, bijvoorbeeld bij de aankoop van uw eigendom
2. Als u geen gebruik heeft gemaakt van een bestemming toen deze nog gunstig voor u was
3. Als sprake is van 'normaal maatschappelijk risico' en uw schade niet groter is dan de schade van andere burgers

Bij schade die ontstaat als gevolg van een wijziging van een bestemmingsplan kan Bakker Rentmeesters & Makelaars als adviseur optreden. Zowel aan de zijde van het overheidsorgaan, die de claim in behandeling neemt als aan de zijde van de belanghebbende wordt in vrijwel alle gevallen deskundige hulp ingeroepen. De werkzaamheden hierbij bestaan uit het horen van partijen, het opnemen van de situatie, het onderzoeken van de schade en de uitkomst hiervan verwoorden in een advies.

Een planschade-claim kan pas worden ingediend als de wijziging van het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Hiervan is sprake indien niemand de wijziging van een bestemmingsplan nog kan tegenhouden, omdat de wijzigingsprocedure helemaal is afgerond en de wijziging definitief is.

Wanneer u denkt in aanmerking te komen voor planschade bekijken wij graag voor u of u in aanmerking kan komen voor planschade. Tevens adviseren wij u graag inzake het indienen van een verzoek bij de betrokken gemeente en de verdere begeleiding van het totale traject.

Planologisch Risicomanagement

Bij de afweging om medewerking te verlenen aan planologische maatregelen, zoals omschreven in artikel 49 WRO, spelen diverse aspecten een rol. In toenemende mate wordt daarbij aandacht besteed aan te verwachten planschadeclaims.

Deze claims komen in beginsel voor rekening van de gemeente. Veel gemeenten ontwikkelen om die reden een planologisch risicomanagement, waarbij geprobeerd wordt planschade te voorkomen of, indien dit niet mogelijk is, planschade af te wentelen op de initiatiefnemer. Bakker Rentmeesters & Makelaars adviseert gemeenten en initiatiefnemers (projectontwikkelaars, bouwondernemingen, particulieren etc.) bij planologisch risicomanagement.
Het betreft hier een analyse waarmee een gemeente of een initiatiefnemer van een bouwproject geadviseerd kan worden inzake mogelijke planschaderisico's. Bakker Rentmeesters & Makelaars stelt de analyses op, waarbij de geschatte omvang van de planschade per benadeeld object wordt aangegeven.

Nadeelcompensatie

Het verschil tussen nadeelcompensatie en planschade bestaat uit het feit dat de vergoeding van planschade in de wet is geregeld. Door de jaren heen heeft de overheid ingezien dat belanghebbenden door (rechtmatig) handelen van de overheid schade kunnen lijden. Deze schade is vaak niet via de wet verhaalbaar, maar de overheid is van mening dat deze schade niet ten laste van de belanghebbende dient te blijven. Bijvoorbeeld: de rijksoverheid besluit tot de aanleg van een weg. Gedurende de werkzaamheden is uw bedrijf genoodzaakt dagelijks een andere route te volgen waardoor meer kilometers moeten worden afgelegd. Tevens kunnen klanten u minder goed bereiken, waardoor ze uiteindelijk besluiten naar een concurrent te gaan. Als gevolg van de aanleg van de weg krijgt u gedurende de periode van de werkzaamheden te maken met een verlies aan inkomen. De ontstane schade (bijvoorbeeld omzetderving) kan door nadeelcompensatie worden vergoed. Met name bij grote (infrastructurele) projecten als de aanleg van snelwegen en spoorwegen is bij de betrokken overheidsinstantie een regeling voor nadeelcompensatie aanwezig.

Zo zijn er:

1. Regeling Nadeelcompensatie Rijkswaterstaat
2. Regeling Nadeelcompensatie Nederlandse Spoorwegen
3. Regeling Nadeelcompensatie Betuweroute

Wanneer u denkt een onevenredig nadeel te hebben ondervonden als gevolg van een door de overheid uitgevoerd werk, zijn wij u graag van dienst met advies. Dit advies kan bestaan uit de bepaling van het geleden nadeel, alswel de indiening van een verzoek bij de betrokken overheid. Wel dient een dergelijk schadeverzoek te voldoen aan een aantal vereisten en zal altijd de overweging worden gemaakt in hoeverre de schade in redelijkheid niet of niet geheel ten laste van de belanghebbende dient te blijven.